不動産に関するよもやま話

東日本レインズの２０２２年４月度の報告書によると、首都圏における中古マンションの成約件数は前年同月比ー９．７％となり、成約価格は前年同月比＋１４％と上昇しました。前月同様に価格が一際上昇している傾向にありますが、在庫件数もまた＋８．５％→＋９．３％と増加しており、成約するために価格を値下げする動機が働くのもあって、今後、中古マンションの価格は下落していく可能性が高いです。一方で、中古戸建は、成約件数が前年同月比ー２１．１％からー１１．７％と改善し、成約価格は＋７．６％と先月に比べると価格上昇が落ち着いてきている傾向にあります。在庫件数もまた、ー１４．１％と先月と比較すると品薄ぶりが改善されてきており、今後、中古戸建は価格下落傾向となり、買い時だと思われます。

ローンにかかる費用には、保証料、登録免許税、団体信用生命保険料、火災保険料、事務手数料がございます。

保証料・・返済不能となった場合に備えて、連帯保証人の代わりにつけておく保証会社への保証料です。

登録免許税・・抵当権を設定するときにかかる税金です。税額は固定資産税評価額×税率（０．４％）です。

団体信用生命保険料・・死亡した場合や高度障害になった場合、ローンの残債が全額支払われる保険です。加入を義務づけている金融機関が大半です。

火災保険料・・建物を担保とする場合、保全のため火災保険への加入が義務付けられています。

事務手数料・・住宅ローンの融資を受ける金融機関に支払う事務手続きの手数料です。

不動産の取得にかかる費用には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料、登記手数料がございます。

印紙税・・１０００万円以上５０００万円以下の場合、売買契約で１万円、ローン契約書（金銭消費貸借契約書）で２万円かかります。

登録免許税・・所有権の移転登記、保存登記にかかる税金です。土地建物の所有権移転登記の税額は固定資産評価額×税率（２％）、所有権保存登記の税額は固定資産評価額×税率（０．４％）となります。

不動産取得税・・道府県税であり、納付書の送付は通常、所有権移転登記を行ってから半年後に届きます。税額は、固定資産評価額×税率（土地建物４％）です。１２００万円控除がございます。

仲介手数料・・簡易な式で表すと、３％＋６万円×消費税です。

登記手数料・・登記手続きを司法書士に依頼した場合にかかる手数料です。

※税率は原則です。

・控除率が0.７％に引き下げられ、新築住宅と買取再販の住宅の控除期間を13年とする措置が4年間延長（2025年まで）になりました。

・住宅ローン控除の借入限度額が、新築の認定住宅ならば5000万円まで、ZEHならば4500万円まで、省エネ基準を満たした住宅ならば4000万円まで、その他の住宅ならば3000万円までになりました。中古住宅では、認定住宅ならば3000万円まで、その他住宅ならば2000万円までとなり、新築・中古ともに厳しい借入限度額が定められました。

・住宅ローン控除の所得要件が年収3000万円以下から2000万円以下へ引き下げられました。

・床面積の要件が緩和され、50㎡以上（内法面積で）から、40㎡以上の物件の取得で控除が受けられるようになりました。

私見：マンションや狭小住宅の市場流通量を増加させるという意図を感じられます。反対に一般の物件の売買には不利な内容であり、今後一般の戸建住宅の成約件数は低下傾向になることによって、去年の半ばから続く価格の高止まりが抑えられるかもしれません。